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限价真的能抑制房价上涨吗

发布时间:2021-01-20 08:13:28 阅读: 来源:快速门厂家

新华社

原标题:限价,能否遏制房价过快上涨

新华关注

昨日,南京市有关部门给本报发来“《关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策解读”。从“解读”看,南京不仅设定了限价量化目标,即所谓“涨停板”,而且还将通过切实打击开发商捂盘惜售、防止毛坯改精装变相涨价等举措来遏制房价高攀。

这份“解读”从土地供应、商品房销售、住房民生、市场监管等多方面制定了一整套调控思路,其中,保持合理土地供应规模节奏、逐步构建租购并举住房制度、推进棚户区改造和保障性安居工程建设等做法已付诸实践,值得关注的还是分类设定房价涨幅限制目标。

南京提出了房价涨幅量化指标,对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目(不含户型180平方米以上及低密度住宅),以年初批次成交均价为基准,按照价格区间分类指导:申报均价2万元/平方米以下的,年化涨幅不宜高于12%;2—3万元/平方米的,年化涨幅不宜高于10%;3万元/平方米以上,年化涨幅不宜高于8%;2016年首次销售的项目,申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。

虽然分类限价是第一次,但“限价”调控手段此前在南京已是频频祭出——

2010年,南京房价同比大涨39%,2011年3月底,南京发布全年房价涨幅控制目标,要求“2011年度全市新建住房价格涨幅必须明显低于居民人均可支配收入增幅,同时要低于2010年度全市新建住房价格涨幅。”据此,当年房价涨幅目标是不高于10.4%。同年,南京又出台限购政策。受多重政策叠加影响,当年南京房价同比上涨9%,完成限价目标。

不过,到2012年,限购、限价却没能限住房价上涨的势头,至2013年南京再次发布房价涨幅控制目标,划出年涨幅不超过10%的红线,物价部门限价严格,甚至有楼盘被要求“零涨幅”,然而,2013年南京房价涨幅还是蹿到了16%多。2014年3月,南京按季度分解控制房价涨幅,但当年限购解除,房价上涨冲动明显。自去年3月起,南京房价进入新一轮上涨周期,“限价”虽也一直暗中执行,房价依然已连续上涨13个月。

尽管如此,南京房地产开发建设促进会秘书长张辉还是对“限价”政策进行了肯定,认为有助于市场平稳发展。同策咨询机构南京公司副总经理杨锐认为,限价政策必须也必要,但是限价最重要的还是要看政府的严格执行。一旦市场启动限价,可能会造成开发商因价格未达预期而捂盘、降低市场房源供应量的情况,由于一季度销势好,有的房企已完成半年销售任务,不存在卖房压力。而一旦限价放开,可能造成房价报复性上涨。

南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华则表示,一方面土地市场价高者得,不断抬高人们对未来楼市的预期;另一方面,对楼盘售价进行行政干预,严格限制涨价幅度,不控地价,只控房价,效果恐怕要打折。而且,可能会出现二手房价远远大于新房的现象。这是对市场价格的扭曲,还是应该由市场自身调节。

还有人担忧,优质、被限价的好楼盘会吸引购房人挤破头去买,在这种情况下,买到就是赚到,权力寻租有了更大空间,普通购房人显然很难与“关系户”展开较量。更有观点认为,“分类限价”,会让投资需求流向单价2万元以下、涨幅“红线”12%的刚需项目,带来刚需项目的新波动,给刚需自住者带来价格压力。

市场对于 “以年初批次成交均价为基准”的提法也存在疑问。昨天,河西热盘宏图上水云锦领取销售许可证,其1月房价为37500元/平方米,按照限价政策涨幅不宜超过8%,只能卖到40500元/平方米,但新批销许价格却是45000元/平方米,房价上涨了20%。而对于年初至今房价涨幅已超过“涨停板”的,后期房价如何审批,也有待进一步明确。还有的楼盘已大半年不卖房了,新房源报批价格的涨幅标准参照上一批房源价格还是周边房源价格?希望政府还有进一步明晰而透明的“杠杠”。

值得注意的是,围绕“限价”,南京市还要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源,及时对外销售。对捂盘惜售,欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。同时,为堵住开发商为提价而采取毛坯改精装修房的“后门”,南京市还规定:凡是毛坯改精装的项目,不但需要公示取得先期购房业主同意,还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案,对价格申报进行重新指导,毛坯部分价格不变,精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。此外,南京还将及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘,了解房价成本构成,对竞拍取得的土地,溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

据了解,年初开始,为缓解供需矛盾,南京已出台一次性必须申领3万平方米以上房源才能销售的举措,同时,物价部门原则上已不接受欲整栋、大面积上调价格的申报。而堵住毛坯改精装“后门”的思路比较新颖。不过,毛坯改精装如何公示且取得先期业主同意,还有待细则进一步明确。

南京本地一家房产网的一项调查中,77%的网友认为“限价”并不能控制住房价。网友认为,开发商还有其它办法可以规避政策限制,除毛坯改精装外,还有精装再升级、捆绑销售车位、年中大涨年底再降、楼盘更换名称等办法。显然,限价要堵的“后门”还不少。

本报记者 顾巍钟 汪晓霞

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